Secretul caselor ieftine

Daca pentru o pereche de pantofi pretul mare inseamna calitate, iar un pret mic poate insemna ca acestia se vor rupe repede, la case, acest lucru nu mai pare valabil. O casa poate fi extraordinar de scumpa, dar proasta.

Ce trebuie urmarit atunci cand vrem sa ne construim o casa, pentru a nu plati la ea trei generatii? In randurile noastre, ale arhitectilor, circula o serie de mituri, privind anumite secrete, care pot aduce un pret mai mic caselor, „mituri“ despre care vom discuta in continuare.

Materiale de constructii ieftine

Multi clienti ma intreaba daca este mai convenabil sa construiesti o casa din BCA decat una din caramida. Alta varianta de intrebare este: lemn sau caramida? Pentru BCA, raspunsul pare evident: BCA-ul este mult mai ieftin decat caramida, dar lucrurile nu stau chiar asa. BCA-ul este un material neportant. In concluzie, structura de rezistenta a casei nu va mai fi zidaria portanta, ci o structura in cadre, in care blocurile de BCA nu fac altceva decat sa "umple" cadrele. In aceste conditii, centurile de 25 de cm devin grinzi de 35-40 cm, samburii din beton armat, tot de 25 x 25 cm, devin stalpi de 35 x 35 sau chiar de 40 x 40 cm, iar, ceea ce este mai important, gradul de armare creste de la 80-90 kg otel/mc la 110-130 kg/mc. Daca cineva are curiozitatea sa faca un calcul simplu, am descoperi ca, in final, nu iese nici o afacere din inlocuirea caramizilor cu BCA-ul.

Mergand chiar si mai mult cu speculatiile, aflam de la numerosi constructori ca ei prefera caramizile mai scumpe, dar de o mai buna calitate, celor ieftine, deoarece, daca un zidar poate lucra un metru cub de zidarie clasica pe zi, la blocurile ceramice mari, de calitate, cu fetele intr-adevar paralele, acesta va zidi chiar peste 2 mc pe zi.
Tot de la constructori aflam ca si la noi, in conditiile in care se construieste tot mai mult, pretul fortei de munca in constructii s-a ridicat pentru personalul calificat, mai ales ca multi dintre acestia prefera sa lucreze legal sau clandestin in tarile vestice sau in Israel, pentru salarii mult mai bune. Deja un zidar bun il costa pe angajatorul sau 500.000 de lei pe zi, plus mancarea de circa 100-150 mii lei pe zi. La un calcul sumar, acesta ajunge sa castige la 22 de zile lucrate pe luna, undeva pe la 400 de euro/luna, fara a mai pune la socoteala impozite, taxe, CAS, somaj etc.
Asadar, tendinta constructorilor va fi de a cauta acele materiale de constructii care, in ciuda pretului ceva mai mare, vor necesita tot mai putina forta calificata de munca, pentru tot mai multe dintre aceste materiale, furnizorii chiar incepand sa ofere montaj gratuit. Astfel, cel putin unul dintre miturile caselor ieftine este spulberat.

Finisaje ieftine

Mitul finisajelor este greu de spulberat, pentru ca acesta este un adevar. Totusi, anumite finisaje ieftine pot dauna enorm aspectului general. Cu toate acestea, cu finisaje absolut obisnuite, numai prin indemanarea si inspiratia cu care sunt puse in opera ele pot deveni un element de calitate si de confort. Observam insa cu uimire cum multe constructii folosesc finisaje extrem de scumpe, "pretioase".
Adesea vedem sute de metri patrati de tencuieli decorative, care depasesc ca pret pana si lambriurile din lemn de esenta nobila, asociate cu parchete "stratificate", imitatii ale unor finisaje cu adevarat valoroase, balustrade din otel inoxidabil, dar si trepte din sticla, asociate cu gresii ieftine calitativ, dar scumpe ca pret, deoarece sunt "gresie Spania sau Italia".

Oferta la metru patrat

Pentru a-si defini un anumit nivel de performanta si pentru a putea face oferte, in conditiile in care este realmente extrem de greu de dat un pret corect pentru ambele parti, constructorii folosesc ceea ce se cheama ofertarea la metru patrat. Astfel, s-a format impresia falsa ca 150 mp sunt cu 50% mai scumpi decat 100 de mp, ceea ce este pur si simplu gresit.
Daca noi locuim in spatiile construite, constructorii construiesc ziduri, pereti, stalpi, acoperisuri, fundatii, sapa santuri, pun tigla pe casa, zidesc metri cubi etc. Constructorii nu construiesc metri patrati, acestia sunt, mai degraba, un criteriu statistic decat unul constructiv. Astfel, 10, 20, chiar 50 de metri patrati in plus, pur si simplu, nu inseamna inca 3.000, 6.000, sau 15.000 de euro, ci poate 300, 800 sau 2.000 de euro.

Lucrul in regie proprie

Sistemul de constructie in regie proprie se bazeaza pe mai multe neadevaruri. Multi din cei care se lauda cu preturi mici de constructie au realizat cladiri total improprii, "dupa ureche", avand mari probleme in privinta termoizolatiilor, a hidroizolatiilor, rezultand constructii care fie necesita consumuri uriase de energie, fie sunt predispuse la igrasie etc. Mai grav, multe dintre acestea au mari carente structurale, pornind de la tasari inegale ale fundatiilor si fisuri ale peretilor, stalpilor sau planseelor, singura verificare urmand a se realiza cu ocazia urmatorului seism major care va afecta teritoriul Romaniei.
Cei care au lucrat totusi dupa un proiect corect intocmit nu au reusit sa obtina preturi substantial mai mici, fie din cauza greutatii de a gasi meseriasi buni, fie din cauza preturilor la care au achizitionat materialele de constructii. In mod normal, orice firma de constructii achizitioneaza materiale de constructii si le oferteaza la preturi mai mici decat se gasesc pe piata - multe dintre firme avand ca activitate secundara comercializarea acestor materiale.
Persoanele care lucreaza in regie proprie uita uneori sa includa intre costurile constructiei si anumite munci nenormate prestate, fie ca schimburi intre prieteni sau membrii ai familiei, fie chiar propria lor munca. Personal, cunosc cazuri in care constructiile realizate in regie proprie au insumat costuri mai mari decat ale firmelor de constructii. In aceste conditii, ce face o casa mai ieftina sau mai scumpa?

Raportarea la necesitati

Una dintre primele erori, comise de multi dintre cei care isi construiesc case, este "umflarea" nevoilor reale:

- Garaje la subsol
Daca un garaj poate fi amenajat la nivelul solului, eventual chiar inlocuit de o copertina care sa adaposteasca vehiculul de intemperii, un garaj in subsol presupune lucrari de izolatii, betoane, armaturi, sapaturi, instalatii de incalzire etc. In conditiile in care garajul ajunge sa coste cat un autoturism de calitate sau chiar mai mult, poate ar merita sa ne gandim sa ne schimbam masina cu noul model aparut pe piata, in loc sa ii construim un garaj.

- Crame la subsol
Atat timp cat, in momentul de fata, nu suntem deja posesorii unei colectii de vinuri vechi si scumpe pe care nu avem cum sa le pastram in conditii bune, cu siguranta ca o crama nu va fi decat un spatiu care va cere o investitie suplimentara de mobilier si care are toate sansele sa fie folosita numai de 2 ori pe an.

- Incaperi pentru hobby-uri ca: fitness, biliard, home cinema, bar etc.
Acelasi rationament de mai sus este valabil si aici. Daca nu ne gasim timp sa mergem la o sala de fitness, ori daca gantera, pe care deja o avem acasa, zace uitata printr-o debara, simpla prezenta a unei camere "de fitness" nu ne va face sa o si folosim.
La fel, biliardul sau barul sunt, adesea, reminiscente ale visurilor din prima tinerete, pe cand, in realitate, nu ne mai omoram sa dam petreceri fastuoase.

- Bai de 10-20 mp
O baie de 20 mp poate fi un spatiu interesant si elegant. Insa, ce ne deranjeaza cel mai tare este ca, acum, in apartament, trebuie sa ne strecuram pe langa masina de spalat. Dusuri in grupurile sanitare de la nivelurile in care nu exista dormitoare? Daca la parter nu se afla nici un dormitor, chiar credeti ca veti cobori un etaj pentru a face dus langa intrarea principala?

Apartamente pentru structuri improbabile ale familiei: "daca se marita fetita mea (care acum are 5 anisori), ii trebuie baie, bucatarie, living si doua dormitoare". Adevarul este ca, adesea, copiii deveniti adulti nu vor sau nu ajung sa locuiasca cu parintii si, sincer, vechi proverbe ne sfatuiesc sa nu tinem prea mult timp soacrele impreuna cu nurorile sau ginerii.

- Livinguri de 40-50-70-100 mp
O zona de conversatie, intr-o locuinta obisnuita, aduna in mod normal maxim 10 persoane care stau si se uita la televizor mai mult de 2-3 ore: un asemnea spatiu are 9 mp. Un loc de luat masa pentru 6-8-10 persoane are circa 9-12 mp. Un living mai mare de 30-35 mp este si greu de mobilat adecvat, si greu de intretinut.

- Bucatarii supradimensionate
In apartamentul de bloc in care locuim, adesea, luam masa in bucatarie. Faptul ca avem un loc de luat masa face ca in bucatarie sa nu mai fie nevoie sa inghesuim 6 persoane simultan pentru cina. Zona de preparare a mancarii ocupa un spatiu de circa 5-7 mp. Daca la acesta adaugam, totusi, si un spatiu pentru servirea mesei, bucataria tot nu are multe motive sa depaseasca 12 mp.

- Un numar mult mai mare de bai decat ar cere structura familiei
Adevarul este ca, desi pare civilizat ca fiecare dormitor sa aiba baie proprie, arareori este cu adevarat nevoie de mai mult de o baie si un grup sanitar de servicu pentru 2-3 dormitoare. Sincer, in actualul apartamant, de cate ori a trebuit sa asteptam in fata usii de la baie? Daca in baia actuala ar fi doua chiuvete, ne-am putea barbieri in timp ce sotia se spala pe dinti?

- O mansarda, pentru cazurile in care, mai tarziu, ne vom hotari sa o amenajam.
Dupa amenajare, ne vom trezi cu un numar de 2-3 camere in plus care trebuie mobilate si intretinute si in care nici nu vom intra prea des. Daca deja avem 3 dormitoare, inca doua camere in mansarda nu isi prea au rostul, nu-i asa? Este adevarat ca mansardele au un farmec aparte, dar, in aceste conditii, de ce sa nu fie 2 sau chiar toate cele 3 dormitoare in mansarda? Diferenta de 1 metru in inaltime a casei poate sa duca la o diferenta de cost de circa 5.000-10.000 de euro. Daca la acestea adaugam si cheltuielile ulterioare, de mobilare, calculele nu sunt deloc incurajatoare.

Cum rationalizam necesarul de spatiu locuibil In conditii normale, o abordare rationala ar fi raportarea la actuala unitate de locuit, fie un apartament la bloc, fie o casa mai mica:
- Ce incaperi in plus ne-ar trebui?
- Ce incaperi ar trebui sa fie mai mari decat cele pe care le folosim?
- Ce legaturi functionale ar trebui create in locuinta actuala, pentru a avea un confort mai mare?
- Ce ne deranjeaza la locuinta actuala?
- Cum va evolua familia in decurs de 10-20 de ani?

Eliminarea spatiilor inutile si ierarhizarea spatiilor

Din mitul metrilor patrati, ceva este totusi adevarat: 10 mp in plus sunt intr-adevar mai scumpi decat pretul materialului si al manoperei necesare. Astfel, eliminarea spatiilor inutile, fata de cele deja eliminate, urmand rationamentul de la punctul anterior, se poate constitui, intr-adevar, intr-un criteriu de performanta:
- Eficientizarea schemei functionale si stabilirea functiunilor care trebuie realizate;
- Tratarea mai generoasa a anumitor pise functionale cum ar fi: camera de zi, locul de luat masa, locul care adaposteste activitati comune, dar si reducerea celor care adapostesc activitati individuale;
- Eliminarea circulatiilor inutile: holuri, coridoare care pot fi "inglobate" in spatii, capatand o functiune "utila";
- Reducerea numarului de balcoane, loggii etc., in conditiile in care in curtea casei se poate amenaja o terasa la nivelul solului, in aer liber, inconjurata de vegetatie, acoperita sau nu, dupa gustul fiecaruia.

Limpezimea structurala

Structura de rezistenta poate avea anumite costuri, nu numai raportat la materialele folosite, ci chiar la geometria ei. Astfel, cele mai performante structuri sunt cele care permit o scurgere fireasca a eforturilor in plan vertical si disiparea acestora in sol. Peretii de rezistenta trebuie sa fie unul peste celalalt, numarul de console sa fie cat mai mic posibil, geometria axelor sa fie rectangulara etc. Ca principiu, orice "fantezie" structurala creste costul locuintei.

Ierarhizarea finisajelor

Compozitional, finisajele trebuie sa reflecte calitatea si importanta fiecarui spatiu in parte. Poate, cel mai bun exemplu sunt casele vechi in care - fata de luxul uneori ostentativ al spatiilor reprezentative, cu picturi, profile acoperite cu foite de aur, coloane de marmura, lambriuri din esente scumpe etc. - spatiile anexe erau tratate mai mult decat auster. Uneori, un singur perete, tratat diferit de restul casei, poate aduce un aer de o extrema eleganta, numai prin proportii, culoare, textura sau calitatea materialului. Un singur perete tratat cu o piatra frumoasa, costand de zeci de ori mai putin decat un singur finisaj scump, folosit excesiv, poate face diferenta dintre un spatiu placut si unul costisitor. Anumite elemente de constructie sunt si vor ramane totusi scumpe: suprafetele vitrate, de exemplu, sunt printre cele mai scumpe.
Desi dorinta noastra de lumina ne poate indemna uneori sa cerem "ferestre mari, lumina, cat mai multa lumina", o casa facuta numai din tamplarie PVC este nu numai extrem de scumpa, dar si inconfortabila.
Astfel, si aici este nevoie de ierarhizarea spatiilor vitrate:
generoase la zonele de zi;
cu orientari care sa lumineze realmente spatiul;
cu realizarea unor puncte suplimentare ale surselor secundare de lumina si cu pastrarea unui regim chiar zgarcit al spatiilor, in care nu este nevoie de aceeasi suprafata vitrata.

Corelarea elementelor de confort Pentru orice constructie este necesara asigurarea unui mod corect de realizare a elementelor de izolare termica si a hidroizolatiilor. Folosirea unor membrane scumpe nu inseamna ca nu vom avea infiltratii. Infiltratiile sunt eliminate prin dispunerea corecta a hidroizolatiilor, prin realizarea corecta a pantelor acoperisului etc. Indiferent de materialul folosit, daca izolatia termica nu are darul de a elimina complet puntile termice, atunci casa nu este ferita de igrasii.

De asemenea, orientarea pieselor functionale fata de punctele cardinale are un rol extrem de important. Chiar daca o incapere este bine incalzita, ea va fi neprimitoare, daca soarele nu o va lumina corect. La fel, un sistem de conditionare a aerului nu va putea evita senzatia neplacuta a soarelui (care bate la ora pranzului prin largi suprafete vitrate, incingand pana la limita insuportabilului pielea canapelei) si nici senzatia de frig, atunci cand debitul de aer rece este orientat direct spre capetele noastre.

Secretele realizarii unei locuinte ieftine, dar de calitate

- Un sistem constructiv ieftin. Acesta nu inseamna materiale ieftine, ci un ansamblu de materiale + solutie + manopera ieftine. Acest ansamblu poate fi diferit in timp, in functie de evolutia pietei;

- Evaluarea necesarului de spatiu. Stabilirea disfunctionalitatilor modului actual de locuire si a evolutiei in timp a necesitatilor familiei, stabilirea optiunilor de locuire si evaluarea acestora fata de efortul investitional;

- Finisarea spatiilor, in functie de importanta lor;

- Simplitatea structurala si a executiei;

- Corelarea elementelor de confort;

- Contractarea executiei in functie de materialele si de manopera necesare, si nu in functie de suprafete. Negocierea cu ofertantul, pe preturile fiecarui material, si ale manoperei necesare, si nu negocierea "la metru patrat", unde, oricat de buni negociatori am fi, nu avem cum sa obtinem un pret bun. In aceste conditii, un pret prea mic este dubios, ofertantul propunandu-si sa ceara majorari in timp, sub diferite pretexte. Fata de cele spuse mai sus, o locuinta este un complex de factori care se influenteaza unul pe celalalt. Astfel, ceva tratat superficial presupune regasirea unui cost suplimentar in alta parte, daca nu chiar in alta faza de executie, intr-o faza de exploatare sau de valorificare:

- Un material ieftin poate impune o structura scumpa;

- Casa poate avea o structura ieftina, dar care sa impuna finisaje scumpe;

- Finisajele ieftine pot impune instalatii scumpe si costuri mari in exploatare;

- Structura de rezistenta ieftina poate aduce imposibilitatea vinderii casei;

- Forta de munca ieftina poate insemna punerea in opera cu defecte majore a unor tehnologii sau a unor detalii.

C oncluzii

Se poate observa ca cele mai multe dintre criteriile prin care putem obtine preturi mai mici se refera la modul in care constructia este conceputa, la corelarea tuturor elementelor care o constituie, precum si la reflectarea judicioasa a acestei gandiri in elementele care ne vor ajuta sa contractam executia.

Acest demers este unul amplu, care dureaza pentru a putea pune in balanta cat mai multi factori din cei enumerati mai sus. Efortul este, in primul rand, al fiecaruia in parte: stabilirea nevoilor si dorintelor proprii, ale membrilor familiei, dar si raportarea acestora la bugetul alocat.

Acesta este momentul in care viitorul proprietar al casei, practic, isi reconsidera modul de trai, planurile pe termen scurt si lung, efortul financiar posibil, precum si realismul calculului. Toate acestea se concretizeaza in proiectul locuintei. Adevarata piatra de temelie a unei case nu este undeva in fundatie, ci in conlucrarea cu specialistii, apti sa realizeze proiectul si sa ne ghideze in demersul nostru.

Toate elementele de mai sus se materializeaza astfel in tema de proiectare intocmita in urma celor mai oneste colaborari cu arhitectul casei, dupa cum ne sfatuim cu avocatul sau cu contabilul nostru. Se poate spune ca secretul unei case ieftine se afla in proiectul sau, in modul in care acesta reflecta, pana la urma, propriul nostru stil de viata: armonios si eficient sau superficial si pagubos.

Arh. Octavian Ungureanu
www.hiparion.com